Про обмен квартиры

    Во времена СССР наиболее часто совершаемой операцией на рынке недвижимости являлась не купля-продажа, а именно обмен квартиры. Разъезжаясь, родители с детьми меняли одно жилье на два поменьше. А иногда необходимо было, наоборот, съехаться, чтобы ухаживать за престарелыми родственниками или разводы. Кто-то переезжал в другой город и менял адрес проживания… Актуальность подобных сделок не уменьшилась и теперь, однако в настоящее время обмен квартиры происходит, в основном, через куплю-продажу.

Такие сделки называют альтернативными: на рынке под требования жильцов подбирается квартира, выставленная на продажу, а также находятся покупатели на их недвижимость. Настоящий обмен квартиры, то есть процедура, при которой две стороны сделки обмениваются собственными квартирами без привлечения другой жилплощади или третьих лиц, происходит сейчас лишь в 10% случаев. Процедура обмена более сложна, труднее подобрать идеальный для сторон вариант, особенно если их количество больше двух (Вы разъезжаетесь или съезжаетесь). Кроме того, с чисто юридической точки зрения обмен квартиры сегодня может осуществляться лишь между нанимателями неприватизированного жилья, как это и происходило в «старые добрые» советские времена. Для недвижимости, находящейся в собственности, существует термин «мена», и такая сделка более походит на взаимную куплю-продажу, поскольку совершается через денежный эквивалент.обмен квартиры

Поскольку обмен квартиры предполагает, что каждая из сторон сделки является и продавцом, и покупателем недвижимости, то для каждой стороны, соответственно, вдвое возрастают и риски, и затраты энергии, связанные с оформлением документов. Выделим несколько типичных «подводных камней», с которыми Вы можете столкнуться.

1. Обмен квартиры — это поиск человека, которого не просто устроит Ваше жилье, но у которого, вместе с тем, будет в собственности жилье, устраивающее Вас. Такой вариант найти очень сложно. Но не это главное — в сделке купли-продажи всегда можно подстраховаться на случай того, что квартира окажется дефектной с юридической точки зрения. То есть имеется хотя бы минимальный выбор. При обмене же находится, как правило, единственный вариант, для реализации которого приходится идти «ва-банк» и закрывать глаза на моменты, которые при наличии альтернативы Вас бы не устроили. Это повышает риски сторон и ужесточает требования к проводимой правовой экспертизе, которая должна совпадать по времени с подбором вариантов. Без профессионала данный момент зачастую вообще невозможно произвести безопасно.

2. Обмен квартиры почти всегда сопровождается доплатой — одна из сторон компенсирует другой ухудшение жилищных условий (уменьшение жилой площади, переезд в квартиру худшей планировки, расположения и т. п.). Поскольку зачастую обменная цепочка состоит более чем из двух участников, согласовать все их желания бывает трудновато. Кто-то может почувствовать себя обиженным, и тогда вся цепочка распадется. Для точного взаиморасчета необходимо иметь точную рыночную оценку квартир, выполненную профессионалами с учетом всех факторов. Если прямой обмен квартиры совершается без доплаты, только профессионал может оценить соответствие обмениваемых квартир друг другу. Скажем, квартира меньшей площади в центре города обменивается на квартиру большей площади, но на окраине. Прямые участники сделки могут не договорится друг с другом.

3. Альтернативный обмен квартиры бывает более удобен, чем прямой, поскольку здесь нет необходимости согласовывать встречные интересы сторон. Однако альтернативные сделки трудны тем, что, сколь бы длинной не была выстраиваемая цепочка, на обоих ее концах должны находиться «чистые» участники — один должен хотеть лишь приобрести жилье за деньги, другой, напротив, стремится продать квартиру и получить за нее сумму наличными, а не другую жилплощадь. Рынок небогат такими вариантами, и в последнее время как прямой, так и альтернативный обмен может потребовать длительного времени на построение цепочки. Подобрать варианты самостоятельно крайне сложно, здесь необходим квалифицированный риелтор с обширной базой данных.

4. Обмен квартиры, в отличие от купли-продажи, не облагается налогом. Выплачивается налог только при получении компенсации, соответствующей разнице между оценочными стоимостями квартир. Напротив, при заключении двух встречных договоров купли-продажи каждая сторона формально получает немалую сумму денег и должна полностью уплатить с нее налог, что невыгодно. Хотя существуют льготы по налогообложению подобных сделок, многие считают обмен более выгодным для себя. Однако обмен квартиры — сделка, таящая в себе большее число скрытых угроз, чем купля-продажа. И желание сторон сэкономить еще и на посредниках (агентстве недвижимости) приводит обычно к плачевным результатам. Профессиональный риелтор превращает обмен квартиры из лотереи в безопасную и полностью контролируемую процедуру.


Защита прав потребителейКомаркин  Денис  Викторович — стаж работы юристом  9  лет,  3  высших  образования,  кандидат  наук, направления:  гражданский  процесс,  административное  производство,  семейное  право,  трудовые  споры, «Защита  прав  потребителей». Руководитель Агентства